enarbgdanlfifrdeiwisitnoplptroruessv
???????? אנא שימו לב כי המשרד לא יהיה פתוח בימי שני 28 וביום שלישי 29 בשל חג מקומי
🇪🇸 Tenga en cuenta que la oficina no estará abierta el lunes 28 y martes 29 debido a un feriado local.
???????? Veuillez noter que le bureau ne sera pas ouvert les lundi 28 et mardi 29 en raison d'un jour férié local

האם אתה חושב על או בתהליך מכירת הנכס הספרדי שלך? ריכזנו עבורכם את המידע הבא אשר אנו מקווים שיהיה שימושי מאוד! זה עשוי אפילו להשפיע על ההחלטה שלך אם למכור או לא, ובאיזו מחיר. אנו משתדלים לספק לספקים שלנו כמה שיותר מידע שיסייע להם בתהליך המכירה, כך שלא יהיו הפתעות מגעילות לאורך הדרך! אני בטוח שנוסיף לרשימת המידע הזו ככל שחולפות השנים והחוקים והנהלים משתנים. המידע שנמסר נועד כמדריך בלבד, ותמיד עליך לבקש את עזרתו של איש מקצוע מוסמך (כלומר עורך דין) בשלב מוקדם, במיוחד (אך לא רק) אם משהו השתנה מאז שרכשת את הנכס (למשל אם אחד מבעליכם המשותף נפטר או פיתח מחלה אשר משפיעה על יכולתו להשתתף בנוטריון בשכל, או אם ביצעתם שינויים בנכס שלא נרשם בטאבו, או אם חושד שאתה עשוי להיות הון שלילי בגלל המשכנתא בנכס גבוהה יותר מהתמורה הסבירה של המכירה).

1. עלויות ואגרות במכירת הנכס הספרדי שלי

ניתן לחלק את העלויות והעמלות שיש לשלם לפני המכירה, לבין אלה שיש לשלם במועד המכירה.

1 א. עלויות ואגרות שצריך לשלם לפני מכירת נכס ספרדי

- תעודת יעילות אנרגיה. אם אין לך תעודת יעילות אנרגטית תקפה (CEE = certificado de eficiencia energética), החוק קובע כי עליך לקבל תעודה ולהציג את הדירוג בכל הפרסום שלך ולהגיש אותו בפני הנוטריון ביום המכירה. הם תקפים למשך 10 שנים, ללא קשר למי הבעלים של הנכס. וילות פוקס יכולות לעזור לך להשיג אחת מהן, באמצעות האדריכל המקומי שלנו. לחץ כאן למחירים העדכניים ביותר. אי קיום יכול להוביל לקנס הן עבורך והן של סוכן העיזבון שלך.

-תעודת בית (Certificateado de habitabilidad). זה מכונה אחרת רישיון כיבוש משני (licencia de segunda ocupación), אחראי או הצהרה. זהו תהליך דו-שלבי. השלב הראשון הוא שהאדריכל בודק את הנכס, משווה אותו למעשי הכותרת, ומנפיק תעודה שאומרת כי הנכס מתאים לחיות בו, ומתאים לתיאור הנכס במעשי הכותרת. אם האדריכל קובע כי יש אי התאמה בין מצב וגודל הנכס בפועל לבין התיאור במעשי הכותרת, הוא יכלול זאת בדו"ח שלו, ואם השינויים בוצעו לפני למעלה מעשר שנים ולפני 2, אז הוא יכול להנפיק תעודת עתיקות להצהיר כי השינוי פטור מכל סנקציות. אחרת ייתכן שתצטרך לקבל אישור תכנון רטרוספקטיבי עבור השינויים שביצעת, וזה לוקח יותר זמן. זו הסיבה שכדאי להשיג את תעודת המגורים בשלב מאוד מוקדם, מכיוון שלמרות שהחוק לא מחייב אותך שיהיה כזה לפני המכירה, העצה הכללית לקונים היא לא לקנות נכס ללא אחד, במיוחד מכיוון שחברות השירות לעיתים קרובות דורשות אחת כזו כאשר משנים את החוזה לשם הבעלים החדש. יתרון נוסף בהשגת תעודת המגורים בשלב מוקדם הוא שדוח האדריכלים כולל בדרך כלל תוכניות של הבית שיכולות להועיל להציג בפני הקונים. לקונים יהיה יותר אמון בקניית הבית שלך אם הם יכולים לראות שכבר קיבלת את כל הניירת במקום שמוכיחה כי הנכס חוקי לחלוטין. השלב השני בתהליך קבלת האישור הזה הוא שאתה או האדריכל יציג את הדו"ח שלו, יחד עם עותקים של מעשי הכותרת וכל החשבונות האחרונים עבור SUMA (מס מועצה), חשמל ומים בבית העירייה, וישלמו תשלום העירייה עבור זה. לאחר מכן, כמה מבתי עירייה ינפיקו את תעודת המגורים לאחר תקופת המתנה, אולם בתי עירייה אחרים (למשל סן מיגל דה סלינס) פשוט ינפיקו קבלה רשמית שאומרת כי המסמך הנכון הועלה ונשאר בזה. "קבלה" זו מספיקה בעת מכירת הנכס. לחץ כאן למחירים העדכניים ביותר לקבלת תעודת המגורים (משתנה בין ערים).

- כל העלויות והעמלות הקשורות לניהול רגיל ותחזוקה של הנכסלמשל דמי קהילה, שטרות מים וחשמל וכד ', כך שהקונה שלך יקבל את הנכס ללא כל חובות ועם כל השירותים המחוברים. זה תקף גם אם תהליך המכירה אורך זמן רב מהצפוי, כלומר אתה עדיין תהיה אחראי לכל האמור לעיל, וגם תוכל ליהנות מהשימוש בנכס עד למועד המכירה

1b. עלויות ואגרות שיש לשלם במועד המכירה

כל העלויות הבאות מנוכות לרוב מתמורת המכירה במועד מכירת הנכס. במילים אחרות, טיוטת הבנקאים שתקבל ביום המכירה תהיה בסכום NET של העלויות הבאות. עם זאת, אם אתה תושב פיסקלי (מס) בספרד, יתכן וזה לא יחול על מס הפלוסליה, עליו אתה אחראי לשלם זמן קצר לאחר המכירה. אנו ממליצים בחום לדון בכל העלויות הללו, וכיצד ישולמו עם עורך הדין שלך בשלב מוקדם, כדי למנוע אי הבנות.

- אם יש בנכס אלמנטים או תכונות (למשל מטרים נוספים של בית או אדמה, בריכות שחייה נוספות, קונסרבטוריונים, שלוחות ומבנים קבועים אחרים) שלא היו קודם לכן בתיאור הרכוש הרשמי במרשם המקרקעין, הרי שבאחריותך לשלם את דמי האדריכל, הנוטריון ורישום המקרקעין הקשורים לעדכון התיאור בטאבו. לרוב הקונים ולבני עורך הדין שלהם ניתן לנקוט בתהליך זה המתקיים במקביל למכירת הנכס, אולם יתכן והם יתעקשו שתעדכן את התיאור בטאבו לפני מכירת הנכס, דבר שיכול לקחת מספר חודשים נוספים. גם אם כבר שילמת עבור אדריכל שיעשה תעודת עתיקות כדי להצהיר כי השינוי פטור מצריכת אישור תכנון רטרוספקטיבי לפני מכירת הנכס, עדיין תצטרך לשלם עבור עלויות הנוטריון ורישום המקרקעין הקשורים בהצהרתו על כך שינוי בתיאור הרשמי של הנכס כשאתה מוכר את הנכס בפועל. לדוגמה, אם כבר שילמת לאדריכל 250 יורו עבור תעודת עתיקות לבריכת השחייה שלך, כשאתה מוכר את הנכס, עשויים עורכי הדין לנכות עוד 1,000 יורו בכיסוי עלות דמי נוטריון ורישום המקרקעין הקשורים להוספת הבריכה ל תיאור הנכסים בטאבו. אל תבלבל בין עמלות אלה לבין עלויות הנוטריון ורישום המקרקעין של מכירת הנכס עצמה. אלה בדרך כלל משולמים על ידי הקונה.

- עמלות נוטריון הנוגעות למכירת הנכס. לפחות בחלק זה של ספרד, הנורמה היא שהקונה ישלם את כל אגרות הנוטריון (ודמי רישום המקרקעין) הנוגעים להעברת הבעלות בנכס. עם זאת, למרות זאת החוק אומר למעשה כי אלא אם כן חוזה המכר הפרטי אומר אחרת, המוכר הוא שצריך לשלם את החלק הגדול ביותר מדמי הנוטריון. לכן כדאי לוודא שחוזה המכר הפרטי שלכם (עליו אתם חותמים כשאתם מסכימים על מחיר עם קונה) מבהיר כי הקונה הוא שמשלם את דמי הנוטריון. אחרת אתה יכול להיות אחראי לשלם לרובם! חוזה המכירה הסטנדרטי בוילות פוקס קובע כי הקונה משלם להם. עם זאת ישנם עורכי דין שמעדיפים לערוך חוזה משלהם, וכמו תמיד תלוי בך לקרוא את תנאי החוזה לפני שאתה חותם עליו.

- עמלות של סוכנות נדל"ן. ב- Villas Fox אנו מחייבים את הספק בתשלום לאחר השלמת המכירה בהצלחה. עמלה זו מנוכה לרוב מתמורת המכירה, והתשלום נעשה על ידי הקונה מטעם המוכר. במילים אחרות, הקונה משלם את העמלה שלנו (בניכוי כל פיקדון שאנו מחזיקים) וסכום זה מוזל מהסכום אותו הקונה משלם למוכר. בדרך זו המוכר הוא זה שמשלם את העמלות שלנו, וזה המוכר שאנו נותנים חשבונית אליו. העמלות שלנו כוללות IVA (מס מכירות) בשיעור של 21%. למרות שהעמלות שלנו יכולות להיראות כמו עוד נתח גדול של כסף שאתה מפסיד בתהליך, אנו רוצים לחשוב שהשיווק הבינלאומי שאנו מספקים יאפשר לך לפנות לקהל רחב בהרבה ולמשוך אליו קונים פוטנציאליים רבים יותר. פירוש הדבר יכול להיות ההבדל בין מכירת הבית לבין מכירתו. לחלופין, פירוש הדבר שאנו מוצאים אותך קונה עם כוח הוצאה רב יותר (יתכן וכזו שאינה דוברת את שפתך), שעשוי להיות מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבור הנכס שלך מאשר אם לא השתמשת בשירותים שלנו. אנו רוצים לחשוב שהשיווק והסיוע הכללי שלנו בתהליך המכירה מייצג תמורה מצוינת לכסף!

- מס Plusvalía (יותר נכון ידוע בשם "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - אבל אני חושב שאתה יכול להבין מדוע רוב האנשים מקצרים את זה ל"תוספת ערך מס ". זהו מס שכביכול מוטל על הספק וקשורים לעליית ערך הקרקע עליה הדירה או הבית יושבים. עם זאת, יש לשלם אותה גם אם שווי השוק של הקרקע ירד מאז שקנית את הנכס. זה קשור גם לערך של הקרקע (כך שמוכרי וילות במגרשים גדולים יצטרכו לשלם הרבה יותר ממוכרים של דירות קטנות) וקשורים ישירות למספר השנים הקלנדריות המלאות מאז שקניתם את הנכס. במילים אחרות, הוא אפס אם אתם בבעלותך את הנכס פחות מ 12 חודשים, אך פי שניים אם בבעלותך על הנכס מזה 10 שנים לעומת מישהו שהיה בעל נכס דומה במשך 5 שנים. איך זה מחושב? אם אתה מביא לנו חשבון SUMA האחרון לגבי מס רכוש (IBI), אז נוכל לחשב אותו עבורך. זה משתנה בין ערים, אך בדרך כלל זה יכול להיות בין 30 ל -300 יורו לכל שנה שיש ברשותכם את הנכס.

- שמירה של 3%. זה חל אם אינך תושב מס ספרדי, או אם אתה כזה אך לא מצליח לספק את האישור המוכיח שאתה אחד. 3% ממחיר המכירה הרשמי יישמר על ידי הקונה (שצריך לשלם אותו לרשויות המס מטעמך, ועליו לקבל את האחריות לכך). זה יכול להיחשב כמקדמה על כל מס רווח הון (או פיגור מס פרטי אחר שיש לך) שאתה עשוי להיות אחראי עקב ביצוע המכירה. עם זאת, אם עורך הדין יכול להוכיח שלא הרווחת רווח הון, או שחבות המס שלך היא פחות מ -3%, אז הם יכולים לדרוש את כל זה בחזרה עבורך (בניכוי מיסים שאתה חייב). התהליך יכול לארוך שנה ואף יותר. עורך הדין שלך לא יעשה זאת באופן אוטומטי - עליך להורות להם שאתה רוצה לתבוע זאת בחזרה. שאל אותם אם אתה צריך לשמור על חשבון הבנק הספרדי שלך פתוח כדי שהכסף ישולם לתוכו.

- שמירה על SUMA, דמי קהילה, חשמל ומים. עורכי הדין המעורבים במכירה יחליטו אם יש לשמור על הכספים מכספיכם על מנת לעמוד בהתחייבויות הוצאות נוספות בכל הנוגע לתשלום דמי חשמל, מים, קהילה ו- SUMA. בתור הספק אתה אחראי לתשלום ה- SUMA עבור כל השנה הקלנדרית בה המכירה מתבצעת, גם אם החשבון לאותה שנה טרם הונפק (וזה דבר נפוץ מאוד, מכיוון שהשטרות בדרך כלל נוצרים ב הסתיו). כך, גם אם אתם מוכרים את הנכס בשבוע הראשון של חודש ינואר, עורכי הדין עשויים להחזיק סכום משוער התואם את חשבון ה- SUMA המשוער לכל השנה. אם ברצונך לערער על כך, עליך לעשות זאת לפני שתסכים למכירה. חשוב לדון בהתמכרות זו עם עורך הדין שלך, ולשאול אותם מה הנוהל בנושא. אם אתה חושב שההתמכרות גבוהה לא לצורך, או אם אתה יכול להוכיח ששילמת את חשבון SUMA לשנה הנוכחית, אז תבהיר את זה לעורך הדין שלך בשלב מוקדם, כך שניתן יהיה להתאים את ההכרה בהתאם. כמו כן, וודא שאתה מבטל את כל החיובים הישירים עבור הנכס לאחר השלמת המכירה, והודיע ​​לספקי ביטוח הבית שלך שמכרת את הנכס.

זה הכל לעת עתה, אך בעתיד הקרוב נרחיב את המאמר עם הנושאים הבאים ואולי אפילו יותר:

2. בחירת סוכן הנדל"ן שלך (וחברת מטבע אם אינך רוצה לשמור את תמורת המכירה ביורו) ותיעוד הנדרש לספק

3. הכנת הנכס לצילומים

4. היערכות לביקורי לקוחות

5. יש לי הצעה - האם עלי לקבל אותה?

6. מה קורה בין ההצעה להתקבל לבין השלמת המכירה? (למשל קבל תעודת תושבות פיסקלית אם אתה תושב פיסקלי כדי להימנע מתשלום ההחזקה של 3%!)

7. מה עלי לעשות ביום ההשלמה?

8. האם יש עוד משהו שאני צריך לעשות?

ביקורות לקוח

"תודה גדולה לאנדי וסורל על מכירת הווילות האחרונה שלנו בסן מיגל. זה היה מהיר, יעיל וללא מאמץ ........ הם היו מעולים! התקשורת הייתה נהדרת, והם תמיד היו זמינים לעזור ענה על כל שאלה בנושא המכירה ....... לא יכול לשבח אותם מספיק ....... וממליץ בחום על וילות פוקס !! תודה רבה. "


כריס ואנג 'קירני
יום שלישי, 26 אפריל 2016

יש לנו אורחים 140 ואין חברים באינטרנט