English English

לידיעתך, בגלל המצב הנוכחי ב- covid-19, אנו מבקשים ממך לקבוע פגישה לפני שתבקר במשרדנו, תודה. למידע נוסף על המצב המתמשך ביחס למגזר בתחום זה, בקר בדף העדכונים הקוביד שלנו כאן. הישארו בטוחים לכולם!

האם אתה חושב על או נמצא בתהליך מכירת הנכס הספרדי שלך? ריכזנו עבורכם את המידע הבא שאנו מקווים שיהיה שימושי מאוד! זה עשוי אפילו להשפיע על החלטתך אם למכור או לא, ובאיזה מחיר. אנו מנסים לתת לספקים שלנו כמה שיותר מידע כדי לסייע להם בתהליך המכירה, כך שלא יהיו הפתעות מגעילות בדרך! אני בטוח שנוסיף לרשימת המידע הזו ככל שיעברו השנים, והחוקים והנוהגים ישתנו. המידע שנמסר נועד להנחות בלבד, ועליך תמיד להיעזר באיש מקצוע משפטי מוסמך (כלומר עורך דין) בשלב מוקדם, במיוחד (אך לא רק) אם משהו השתנה מאז שרכשת את הנכס (למשל אם אחד מהבעלים המשותפים שלך נפטר או חלה במחלה אשר משפיעה על יכולתם להשתתף אצל הנוטריון בראש, או אם ביצעת שינויים כלשהם בנכס שלא נרשמו בטאבו, או אם חושד שאתה עלול להיות בהון עצמי שלילי בגלל משכנתא על הנכס גבוהה מהתמורה הסבירה מהמכירה).

1. עלויות ועמלות בעת מכירת הנכס הספרדי שלי

ניתן לחלק את העלויות והעמלות שיש לשלם לפני המכירה, לבין אלה שיש לשלם במועד המכירה.

1 א. עלויות ואגרות שצריך לשלם לפני מכירת נכס ספרדי

- תעודת יעילות אנרגיה.  אם אין לך תעודת יעילות אנרגטית תקפה (CEE = certificado de eficiencia energética), החוק קובע כי עליך להשיג אחת ולהציג את הדירוג בכל הפרסום שלך ולהגיש אותו לנוטריון ביום המכירה. הם תקפים למשך 10 שנים, ללא קשר למי שבבעלות הנכס. וילות פוקס יכולות לעזור לכם להשיג אחת באמצעות האדריכל המקומי שלנו.  לחץ כאן למחירים העדכניים ביותר.  אי קיום יכול להוביל לקנס הן עבורך והן של סוכן העיזבון שלך. 

-תעודת בית (Certificateado de habitabilidad).  זה מכונה אחרת רישיון כיבוש משני (licencia de segunda ocupación), cédula או declaración אחראי. זהו תהליך דו-שלבי. השלב הראשון הוא שהאדריכל בודק את הנכס, משווה אותו לשטרי הבעלות, ומוציא אישור שאומר כי הנכס כשיר למגורים בו, ומתאים לתיאור הנכס בשטרי הבעלות. אם האדריכל יגלה שיש סתירה בין מצב וגודל הנכס בפועל לבין התיאור בשטרי הכותרת, הוא יכלול זאת בדו"ח שלו, ואם השינוי בוצע לפני למעלה מעשר שנים ולפני 2 אז הוא יכול להוציא תעודת עתיקות כדי להצהיר שהשינוי פטור מכל סנקציה. אחרת ייתכן שתצטרך להשיג אישור תכנון בדיעבד לשינויים שביצעת, שנמשכים זמן רב יותר. לכן מומלץ להשיג את תעודת המגורים בשלב מוקדם מאוד, כי למרות שהחוק אינו מחייב אתכם להיות במקום לפני המכירה, העצה הכללית לקונים היא לא לקנות נכס בלי אחד, במיוחד כשחברות השירות דורשות לעיתים קרובות אחת כשישנות את החוזה לשם הבעלים החדש. יתרון נוסף בקבלת תעודת המגורים בשלב מוקדם הוא שדוח האדריכלים כולל בדרך כלל תכניות של הבית שיכולות להועיל להראות לקונים. לקונים יהיה אמון רב יותר לקנות את ביתכם אם הם יראו שכבר קיבלתם את כל הניירת המוכיחה שהנכס חוקי לחלוטין. השלב השני בתהליך קבלת תעודה זה הוא שעצמך או האדריכל יציגו את הדו"ח שלו, יחד עם עותקים של שטר הכותרת וכל החשבונות האחרונים עבור SUMA (מס מועצה), חשמל ומים בעירייה, ותשלם את דמי העירייה בגין זה. לאחר מכן חלק מבתי העירייה ינפיקו את תעודת המגורים לאחר תקופת המתנה, אך בתי עירייה אחרים (למשל סן מיגל דה סלינאס) פשוט ינפיקו קבלה רשמית שאומרת כי נמסר התיעוד הנכון, וישאיר זאת בכך. "קבלה" זו מספיקה כשאתה מוכר את הנכס.  לחץ כאן למחירים העדכניים ביותר לקבלת תעודת המגורים (משתנה בין ערים).

- כל העלויות והעמלות הקשורות לניהול רגיל ותחזוקה של הנכס, למשל דמי קהילה, חשבונות מים וחשמל וכו ', כך שהקונה שלך יקבל את הנכס ללא חובות ועם כל השירותים המחוברים. זה חל גם אם תהליך המכירה נמשך זמן רב מהצפוי, כלומר עדיין תהיה אחראי לכל האמור לעיל, וגם תוכל ליהנות משימוש בנכס עד למועד המכירה.

1b. עלויות ואגרות שיש לשלם במועד המכירה

כל העלויות הבאות מנוכות בדרך כלל מתמורת המכירה במועד מכירת הנכס. במילים אחרות, הבנקאים המנסחים אותם תקבלו ביום המכירה יהיו בסכום נטו מהעלויות הבאות. עם זאת, אם אתה תושב פיסקאלי (מס) בספרד, יתכן שהדבר לא חל על מס הפלוסווליה, אותו אתה אחראי לשלם זמן קצר לאחר המכירה. אנו ממליצים בחום לדון בכל העלויות הללו וכיצד הם ישולמו עם עורך הדין שלך בשלב מוקדם, כדי למנוע אי הבנות.

אם יש בנכס אלמנטים או תכונות (למשל מטרים נוספים של בית או אדמה, בריכות שחייה נוספות, קונסרבטוריונים, שלוחות ומבנים קבועים אחרים) שלא היו בעבר בתיאור הרכוש הרשמי במרשם המקרקעין, באחריותך לשלם לאדריכל, נוטריון ודמי רישום מקרקעין הקשורים לעדכון התיאור במרשם המקרקעין. מרבית הרוכשים ועורכי הדין שלהם ניתנים לתהליך זה באותו זמן שנמכר הנכס, אולם הם עשויים להתעקש לעדכן את התיאור במרשם המקרקעין לפני מכירת הנכס, דבר שעשוי לקחת מספר חודשים נוספים. גם אם כבר שילמת עבור אדריכל שיעשה תעודת עתיקות כדי להצהיר כי השינוי פטור מחיוב היתר תכנון בדיעבד לפני מכירת הנכס, עדיין תצטרך לשלם עבור עלויות הנוטריון ורישום המקרקעין הכרוכים בהכרזה על כך שנה את התיאור הרשמי של הנכס כאשר אתה מוכר את הנכס בפועל. לדוגמא, אם כבר שילמתם לאדריכל 250 יורו עבור תעודת עתיקות עבור בריכת השחייה שלכם, כשאתם מוכרים את הנכס, עורכי הדין עשויים לנכות עוד 1,000 יורו לכיסוי עלות דמי נוטריון ורישום מקרקעין הקשורים להוספת הבריכה ל תיאור הנכס במרשם המקרקעין. אל תבלבלו בין העמלות הללו לבין הנוטריון ועלויות רישום המקרקעין של מכירת הנכסים עצמה. אלה משולמים בדרך כלל על ידי הקונה.

- עמלות נוטריון הנוגעות למכירת הנכס.  לפחות בחלק זה של ספרד, הנורמה היא שהקונה ישלם את כל אגרות הנוטריון (ודמי רישום המקרקעין) הנוגעים להעברת הבעלות על הנכס. עם זאת, למרות זאת, החוק אומר כי אלא אם כן חוזה המכירה הפרטי אומר אחרת, המוכר הוא שעליו לשלם את החלק הגדול ביותר מדמי הנוטריון. לכן, מומלץ לוודא שחוזה המכירה הפרטי שלכם (עליו אתם חותמים כאשר אתם מסכימים מחיר עם הקונה) מבהיר כי הקונה הוא שמשלם את דמי הנוטריון. אחרת, אתה יכול להיות אחראי לשלם לרובם! בחוזה המכירה הסטנדרטי בווילות פוקס נקבע כי הקונה ישלם להם. עם זאת ישנם עורכי דין המעדיפים לערוך חוזה משלהם, וכמו תמיד עליכם לקרוא את תנאי החוזה לפני שאתם חותמים עליו.

- עמלות של סוכנות נדל"ן.  ב- Villas Fox אנו גובים מהספק עמלה עם השלמת המכירה בהצלחה. עמלה זו מופחתת בדרך כלל מרווחי המכירה, והתשלום נעשה על ידי הקונה מטעם המוכר. במילים אחרות, הקונה משלם את עמלתנו (בניכוי כל פיקדון שאנו מחזיקים) וסכום זה מוזל מהסכום שהקונה משלם למוכר. באופן זה המוכר הוא שמשלם את העמלות שלנו, והמוכר הוא אותו אנו נותנים חשבונית. העמלות שלנו כוללות IVA (מס מכירה) בשיעור של 21%. למרות שעמלותינו יכולות להיראות כמו עוד חלק גדול מהכסף שמפסידים תוך כדי, אנו רוצים לחשוב שהשיווק הבינלאומי שאנו מספקים יאפשר לכם להגיע לקהל רחב בהרבה ולמשוך יותר קונים פוטנציאליים. זה יכול להיות ההבדל בין מכירה לא מכירה של הבית שלך. או שזה יכול להיות שאנו מוצאים לך קונה עם יותר כוח הוצאה (אולי כזה שאינו דובר את שפתך), שעשוי להיות מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבור הנכס שלך מאשר אם לא היית משתמש בשירותים שלנו. אנו אוהבים לחשוב שהשיווק והסיוע הכללי שלנו בתהליך המכירה מייצגים תמורה מצוינת לכסף!

- מס Plusvalía (הידוע יותר בכינויו "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - אבל אני חושב שאתה יכול להבין מדוע רוב האנשים מקצרים אותו ל"מס plusvalía ". זהו מס שמוטל כביכול על הספק. וקשורה לעליית ערך הקרקע שעליה הדירה או הבית. עם זאת, יש לשלם גם אם שווי השוק של הקרקע ירד מאז שקנית את הנכס. זה קשור גם לערך את האדמה (כך שספקי וילות בחלקות גדולות יצטרכו לשלם הרבה יותר מאשר ספקי דירות קטנות) וגם קשורים ישירות למספר השנים הקלנדריות המלאות מאז שקניתם את הנכס. במילים אחרות, זה אפס אם בבעלותך על הנכס פחות מ -12 חודשים, אך פי שניים אם אתה הבעלים של הנכס במשך 10 שנים בהשוואה למי שהיה בעל נכס דומה מזה 5 שנים. כיצד הוא מחושב? אם תביא לנו שטר SUMA לאחרונה עבור ארנונה (IBI), נוכל לחשב את זה עבורך. זה משתנה בין עיירות, אך בדרך כלל זה יכול לנוע בין 30 ל -300 אירו עבור כל שנה שבבעלותך הנכס.

- שימור 3%. זה חל אם אינך תושב מס ספרדי, או אם אתה אחד אך לא מספק את האישור שמוכיח שאתה כזה.   3% ממחיר המכירה הרשמי יישמר על ידי הקונה (שעליו לשלם אותו לרשויות המס מטעמכם, ועליו לקבל אחריות על כך). זה יכול להיחשב כמקדמה על כל מס רווח הון (או פיגורי מס פרטיים אחרים שיש לך) שאתה עלול להיות אחראי בעקבות המכירה. עם זאת, אם עורך הדין שלך יכול להוכיח שלא הרווחת רווח הון, או שהתחייבות המס שלך נמוכה מ -3%, הם יכולים לתבוע את כל זה בחזרה עבורך (בניכוי מיסים שאתה חייב). התהליך יכול להימשך שנה ומעלה. עורך הדין שלך לא יעשה זאת באופן אוטומטי - עליך להורות להם שתרצה לתבוע זאת בחזרה. שאל אותם אם אתה צריך לשמור על חשבון הבנק הספרדי שלך פתוח בכדי לשלם את הכסף אליו.

- שמירה על SUMA, דמי קהילה, חשמל ומים.  עורכי הדין המעורבים במכירה יחליטו אם יש לשמור על הכנסות מהכנסותיך בכדי לעמוד בכל התחייבויות שטרם נותרו בנוגע לתשלום דמי חשמל, מים, קהילה וסומה. כספק, אתה אחראי לתשלום ה- SUMA עבור כל השנה הקלנדרית בה מתקיימת המכירה, גם אם שטר החשבון לאותה שנה טרם הונפק (דבר שכיח מאוד, מכיוון שהשטרות בדרך כלל נוצרים ב הסתיו). לכן, גם אם אתה מוכר את הנכס בשבוע הראשון של ינואר, עורכי הדין עשויים לשמור על סכום משוער התואם לחשבון SUMA המשוער לכל השנה. אם ברצונך לערער על כך, עליך לעשות זאת לפני שתסכים למכירה. חשוב לדון במעצר זה עם עורך הדין שלך ולשאול אותם מה הנוהל בנושא זה. אם אתה חושב שההחזקה גבוהה שלא לצורך, או אם אתה יכול להוכיח ששילמת את חשבון SUMA עבור השנה הנוכחית, אז הבהיר זאת לעורך הדין שלך בשלב מוקדם, כך שניתן יהיה להתאים את החזקות בהתאם. כמו כן, וודא שאתה מבטל את כל החיובים הישירים בגין הנכס לאחר סיום המכירה, והודיע ​​לנותני ביטוח הבית שלך כי מכרת את הנכס.

זה הכל לעת עתה, אך בעתיד הקרוב נרחיב את המאמר עם הנושאים הבאים ואולי אפילו יותר:

2. בחירת סוכן הנדל"ן שלך (וחברת מטבע אם אינך מעוניין לשמור את התמורה מהמכירה ביורו) ואת התיעוד הנדרש למסירת

3. הכנת הנכס לצילומים

4. הכנה לביקורי לקוחות

5. יש לי הצעה - האם עלי לקבל אותה?

6. מה קורה בין קבלת ההצעה, לבין השלמת המכירה? (למשל קבל תעודת תושבות פיסקלית אם אתה תושב פיסקאלי כדי להימנע מתשלום שימור 3%!)

7. מה עלי לעשות ביום ההשלמה?

8. האם יש עוד משהו שאני צריך לעשות?

 

 

נוספו לאחרונה

ביקורות לקוח

תודה רבה לך. ביצעת את המכירה ללא דאגות ואנחנו נמליץ על וילות פוקס לכל חברינו. בברכה, קווין וגייל


קווין וגייל האוורד
יום רביעי, 13 בנובמבר 2019

יש לנו 306 אורחים ואין חברים מחוברים