מאמר שנכתב על ידי  חיימה נבארו סראטה, מומחה למיסוי מקרקעין

לפני מספר שבועות בדקנו את מיסוי הקונה והיום אנו מתמקדים בזה של המוכר. מהקריאה המשותפת עולה כי הממשלות מעוניינות שהשוק ינוע, שכן הן גובות את כל: המדינה, האוטונומית והמקומית. על המוכר להטיל שני מסים: מס הכנסה אישי ורווח הון עירוני.

המוכר ישלם אישית מס הכנסה על בסיס החיסכון אם הוא משיג רווח הון לפי הטבלה הבאה:

כיצד ניתן להוריד את חשבון המס? אנו הולכים לפרט כמה אפשרויות, ונזכור כי חיוני לבדוק עם יועץ את מילוי כל הדרישות

• רווח ההון או ההפסד מחושבים על ידי הפחתת ערך הרכישה משווי ההעברה. נוכל להקטין את ההטבה הזו אם נוסיף הוצאות מובנות לערך הרכישה וחסר אותם מערך ההעברה. בואו נראה כמה דוגמאות להוצאות: מס ששולם בגין הרכישה (ITP או מע"מ, ירושות ותרומות), עמלת נדל"ן, סוכנות, עורכת דין, מומחים, נוטריון ורשומות נכסים, תעודת התייעלות אנרגטית. אנו יכולים לשקול גם את ההוצאות הקשורות למשכנתא, כולל הערכת הנכס או ביטול, אך לעולם לא את הריבית. אם הדירה שאנו מוכרים הייתה להשכרה, עלינו להפחית את הדירה פְּחָת, ולכן מגדיל את הרווח. בין אם הפחתנו את ההפחתה או לא. אתה גם צריך לקחת בחשבון את השקעות או שיפורים שנעשו בנכס.
• בואו נשים לב למאמן מטורנה שאמר שהפסד זה קצת לנצח. אז, מאז שהיה לנו הפסדים, בואו בחר היטב את הזמנים כדי לפחות לנצל אותם מבחינה כספית. רווחי הון והפסדים ממוסים באופן מצטבר, כך שנוכל לצמצם את הבסיס אם יצרנו הפסדים, למשל עם מכירת מניות או קרנות השקעה. בתרגיל עצמו או בארבעת הקודמים. אנו יכולים גם לקזז, אם בכלל, תשואות שליליות על הון מיטלטל עם 25% מהרווח.
• הרווח פטור אם סכום המכירה הוא מושקע מחדש ברכישת בית רגיל חדש תוך שנתיים. אם ההשקעה מחדש היא חלקית, הפטור הוא יחסי להשקעה מחדש שבוצעה. הבה נזכור כאן כי מקום מגורים רגיל יהיה כזה שהיה מגורים רגילים ואפקטיביים במשך 3 שנים, למעט סיבות בהכרח מצדיקות שינוי (ונזהר שבזה יש לאוצר תפיסה מגבילה מאוד). אם הרכישה ממומנת באמצעות הלוואה, האוצר שקל להשקיע מחדש רק את מה ששולם בפועל בשנתיים שלאחר מכירת הבית. עם זאת, בית המשפט העליון אישר את הקריטריונים, וקבע כי ההשקעה מחדש היא הכסף מההלוואה שהוחלה על רכישת הבית החדש. על כן, כל ערך הרכישה של הבית החדש יילקח בחשבון ללא קשר אם סכומו הסתיים או מומן.
• הרופא, המשורר ושופט בית המשפט העליון האמריקאי, אוליבר וונדל הולמס, אמר כי: "הצעירים יודעים את החוקים, אך הזקנים יוצאי הדופן", ויש שניים שחייבים לדעת.

ההכנסה למגורים הרגילים פטורה מאנשים מעל גיל 65 ואנשים במצב של תלות חמורה או תלות גדולה . הפטור חל גם על העברת הבעלות החשופה על בית המגורים הרגיל על ידי בעליו, תוך שמירת חיי השימוש.

אם אדם קרוב לגיל זה, ניתן למצוא נוסחאות להעברת הנכס לאחר יום ההולדת ה -65, מכיוון שלא כדאי לערוך יום הולדת באותה שנה של ההעברה, עליך למכור מיום יום ההולדת.

ושימו לב שהיתרונות של אלה מעל גיל 65 עדיין לא הסתיימו. אם מה שנמכר הוא בית ההר, לא המגורים הרגילים, הוא יהיה פטור גם משלמי המסים מעל גיל 65 אם הם משקיעים מחדש את הסכום המתקבל בקצבות חיים, בכפוף לדרישות מסוימות .

• מקדמי הפחתה. ישנה הנחה גם על חשבון המס אם הבית נקנה לפני אולימפיאדת ברצלונה. זה מורכב לפרטי פרטים, אבל יותר שנים לפני 1992 הרכישה הייתה, פחות ישולם עבור הרווח. זוהי נורמה ישנה והיא כבר מוגבלת מאוד, אך היא עדיין יכולה לתת לך מעט שמחה.
• שמחה נוספת ייקח על ידי אלה רכשו את הנכס שלהם בין 12 במאי ל -31 בדצמבר 2012 , כי 50% מהרווח שלהם יהיו פטורים. כדי להבין את מקורו של המדד המוזר הזה עלינו לחזור ל -2012. באותה שנה שיחקה הנבחרת הלאומית טוב מאוד, אך הכלכלה הלאומית התנהלה רע מאוד, במיוחד תחום הנדל"ן. ואמצעי זה ננקט כדי לעודד קונים שחושבים על זה, אך לוקחים את השפעת המס לשנים הבאות (כשהם מוכרים).

ישנם פטורים נוספים הקשורים ל דמי תשלום או תרומה לגופים מסוימים.

אל האני רווח הון עירוני מכונה בשפה העממית "מס על עליית ערך הקרקע העירונית", אותה חייב הקונה לשלם בהעברות מכבידות.

מס זה נתן הרבה לדבר על השנים הללו, בקיצור, לדברים הבאים. זו הייתה מדינה יפה שאדמה עולה בעלייה מתמדת. המחוקק, מתוך כוונה להפוך את הדברים לפשוטים יותר, קבע נוסחה לחישוב עליית ערך זו: הכפל את ערך הקאדראס בכמה אחוזים בהתבסס על הזמן שהיה בבעלותו. הבעיה היא שנוסחה זו אינה מהרהרת מה קורה אם הנכסים לא עלו בערך או אפילו ירדו.

אבל כל מה שעולה יורד והמדינה הזו, למרות שהיא לא הפסיקה להיות יפה, אכן ראתה כיצד נכסיה החלו לרדת בערך. עם זאת, הנוסחה המשיכה להכפיל את ערך המלוכה באחוזים ומשלמי המסים התואמים המשיכו לשלם עבור רווח ההון, למרות שלמעשה חוו הפסד.

כמו באגדת הצפרדע החירשת, שלא הקשיבה לצפרדעים האחרות שאמרו להן שמה שהוא מנסה לעשות הוא בלתי אפשרי ובגלל זה הצליח, כמה תובעים אמיצים זכרו שהחוקה אומרת שאתה חייב לתרום על פי היכולת שלך כלכלית. והם התחילו לשאול האם זה הגיוני לשלם מסים בגלל היותך עני יותר.

הקרבות הראשונים אבדו, אך הקרב האחרון ניצח: בית המשפט החוקתי קבע כי המאמרים שקבעו נוסחה זו אינם חוקתיים במידה שהם כפופים למצבי מס של אי קיום עליות ערך. הוא גם דחק במחוקק לשנות את החוק.

המחוקק לא מצא את הזמן מאז 2017 לקבוע נוסחה נוספת. אז המצב כרגע הוא שמשלם המסים צריך להוכיח לעיריות שהקרקע לא זכתה לערך. איך? ובכן זה תלוי. חלקם מציעים אפשרות לא לשלם אם המעשים ניתנים כראיה, אחרים מבקשים הערכות שמאות, ועם אחרים עליך לשלם ולאחר מכן לפנות לבית המשפט.

לבסוף, זכור זאת, שכן אי.בי.אי למטרות , רצוי שהמוכר ינסה להעביר את הסכום היחסי של השנה שבה הנכס כבר אינו שלו.